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                        借名購買經濟適用房法律效力的裁判規則

                        原創    盈科法匠律師    2020-11-04

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                        近幾年由于限購、限貸房地產調控政策政策性房屋購買資格等限制,借名購房在司法實務中越來越常見。

                        借名購房指的是借名人與出名約定以出名人名義購買房并將房屋權屬登記在其名下,借名人實際出資、占用房屋并對房屋實際享有所有權,在房屋具備過戶條件出名人無條件配合借名人辦理過戶手續的交易方式。

                        借名購房往往發生在親友之間,出名人與借名人之間存在一定的信任基礎。隨著房價大幅上漲,即使房屋具備了過戶條件,出名人因房價上漲產生心理失衡拒不過戶甚至否認借名購房事實的情形也不少見,糾紛也由此而生。

                        雖然借名購買商品房經常是為了規避限購、限貸政策,各地人民法院對效力基本是給予肯定性評價,大多數都是支持了借名人要求過戶的訴訟請求,除非借名人在起訴存在案由錯誤、請求權基礎錯誤等專業性問題不能舉證證明存在借名購房的事實。

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                        對于借名購買經濟適用房等保障性住房的案件,各地法院在裁判規則上會存在一些差異。這也是本文我們要討論的重點。

                        2007年12月1日,建設部、發展和改革委員會、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、稅務總局等七部門聯合制定、發布了《經濟適用住房管理辦法》,該辦法第二條指出:經濟適用住房是指政府提供政策優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。同時,該辦法經濟適用房的購買條件、購買價格、上市交易作出了規定。

                        經濟適用房與商品住房相比所具有的購買價格低、申購條件嚴苛、上市交易限制多的特點較為明顯,滿足了住房條件較差、收入水平較低群體的基本居住需求。

                        但是,也有人雖不符合經濟適用房申購條件,卻借用了他人的名義申購到了經濟適用房,其借名購買經濟適用房的行為是否合法有效?

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                        目前司法實務借名購買經濟適用房借名人要求辦理過戶手續的,一般不予支持。主要的裁判觀點為借名人違反相關政策、法規的規定,借名購買經濟適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,一般不予支持。

                        經濟適用房在性質上屬于向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房,對于購買人是否具備購房資格有嚴格的審查和公示程序,在限制上市交易期間屬于限制流通物。如果允許未取得經濟適用房資格的當事人受讓購房資格,既與制定和推行保障性住房的政策目的相悖,也損害了廣大潛在符合購買保障性住房資格群眾的利益。實行保障性住房制度,是基于公共政策的考慮,政府限定銷售價格和對象,以保本微利的方式保證城市低收入者和住房困難者實現其住房要求,因此不符合條件的人購買或者使用經濟適用房,客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權,是損害社會公共利益的行為。

                        借名購買經濟適用房一定無效嗎?也不是。法律既有原則也有例外。如借名購買的經濟適用房實質為拆遷安置房發生在家庭成員之間,因該房屋系拆遷安置用政府保障性住房,而非一般意義上的向不特定社會公眾配售的政府保障性住房。家庭成員內部在拆遷安置過程中因不愿意浪費安置用房購房資格而商定所有權歸屬的情況并未侵犯社會不特定公眾的利益,并未侵犯具備一般購買資格的社會不特定公眾享受政府保障性住房公平配售的權益,且未損害社會公共利益,亦不違反法律法規的強制性規定,應屬有效。

                        因此,借名購買經濟適用房的效力主要看取得方式。如借名購買經濟適用房不是通過社會搖號等未侵犯社會不特定公眾的利益,未損害其他符合購買條件的申購人的合法權利,未有違公序良俗原則,可以認定為有效;否則,即便存在借名購買的事實,也難以實現借名人要求出名人過戶的主張,無法正當行使所有權。

                         

                        版權聲明:本文系@青島盈科法匠律師團隊原創,轉載請注明出處。

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