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解析開發商捆綁精裝修逃避限價監管的商品房預售合同效力

原創    盈科法匠律師    2020-11-04

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201610月份,青島房價開始了新一輪的上漲。

為加強商品房預售管理,維護房地產交易秩序,2017511,青島市國土資源和房屋管理局作出了關于進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知。

該通知第五條規定:房地產開發企業申請辦理預售許可的項目有前期的,本次價格應參照本項目前期上一年度同期銷售價格、同質可比樓盤地價、房價占比等因素綜合確定預售申報價格,不高于上一年度均價最高月份的本項目銷售價格。由此,限價交易新建商品房進入了公眾視野。對不堪房價高漲重負的購房人來說,無疑是個福音。

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然而,因政府限價的新建商品房價格較低,新房交易市場也越來越多地出現一房難求的局面。開發商開始通過捆綁高價精裝修、高價車位來變相提高銷售價格,甚至出現了裝修標準4000以上、車位價格高達40多萬極端情況。

各種變相加價、逃避限價交易的亂象愈演愈烈,吞噬著購房群體的希望和耐心。自201711開始,有關開發商捆綁高價裝修的投訴也越來越多,常常見諸媒體。

進入2020,隨著2017年上市的新房進入交付季,如開發商交付的裝修標準明顯低于合同約定,雙方極易發生糾紛,甚至發生群體性事件。

圖3.jpg

開發商捆綁精裝修逃避限價監管的商品房預售合同效力如何?實務中常見的有三種觀點:

觀點,合同無效。如廣州已有法院判決認為:將案涉房屋交易價款拆分成買賣合同價與裝修價款,有規避地方政府房地產調控限價政策、逃避稅收嫌疑,損害了社會公共利益,裝修合同為虛假意思表示,并未真正履行,且有違法嫌疑,應為無效。

第二種觀點,合同有效,但業主有權要求退房。理由是:開發商捆綁精裝修雖然規避了限價監管政策,有關政策均為地方規定,不屬于《合同法規定的違反法律、行政法規范疇,不應因此否定合同效力,但開發商構成根本違約,業主有單方解除權。2019122日,一份由武漢市房產交易中心發布的通知顯示,為貫徹落實武漢市主要領導關于武漢市精裝修商品房信訪問題化解的批示,經市局研究,79個涉穩項目,凡購房人提出解除合同的可以辦理備案注銷手續,不要求購房人提交除身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明之外的其他證明材料。

第三種觀點,合同有效,業主無權要求退房。理由是:開發商交付的房屋裝修以次充好,明顯低于合同約定裝修標準,但房屋裝修不是開發商的主要合同義務,開發商不構成根本違約,業主無權退房。但在此情況下,業主可以要求開發商賠償裝修差價。

不同地區在處理類似案件的裁判觀點會存在差異,業主在遇到此類糾紛時應注意檢索當地判例情況,確定適當的請求權基礎,避免訴訟方案選擇錯誤導致雪上加霜。

 

 

版權聲明:本文系@青島盈科法匠律師團隊原創,轉載請注明出處。

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